8月28日,中國恆大舉行2017年中期業績發布會,這次「期中」成績對得起其近來瘋長的股價,財報中有幾個指標堪稱亮眼,其中:

營業額大增:上半年,恆大營業額1879.8億,同比大增114.8%。


利潤大增:上半年,恆大凈利潤231.3億,同比大增224%;核心業務利潤273億,同比大增249.6%;


凈負債率大降: 上半年,恆大凈負債率同比大降近一半。

資產負債率下降:下降至75.5%。

進入2017年,恆大在股市的表現令人驚訝不已,僅前半年即暴漲約380%。但熟悉恆大的人會知道,其先前的高速發展源於奉行的「三高」策略,而這種策略在現今整體經濟低迷,房企金融風險飆高的情況下必須改變。果不其然,在恆大本次的發布會上,緊接著閃耀數據而來的,就是恆大的「戰略轉型」,其中「降槓桿」與「拓文創」兩大重點,顯然將成為恆大之後一段時間整個經營策略的重要指向。

史上最亮眼財報出爐,恆大還有什麼野心

一方面瘋狂賣樓,一方面開始「降槓桿」

 

恆大一直在強調他們的「戰略轉型」是由先前「三高」轉為「三低一高」,即低負債、低槓桿、低成本,以及高周轉,以實現從追求規模到效益的轉變。

 

當然,讓「大地主」恆大底氣十足地喊出戰略轉型口號的背景,不只是手中已經握緊2.7億平方米土地儲備,還憑藉其高周轉率和強勢的銷售能力拉起了讓同行羨慕不已的營業額和凈利潤——2017年上半年,高周轉率和主要面向中端、中高端客戶的強勢售價幫助恆大的營業額同比增長114.8%;而運營模式上更加註重標準化幫助其半年銷售及管理費用率同比大幅下降一半;2017年上半年,恆大的利潤率同比大增224%。

然而,高負債率卻始終是懸在房企們頭上的一把劍。特別是對處於2017年下半年至2018年經濟下行疊加房地產低谷時期的房企來說,高負債就意味著更高的金融風險。

 

根據房企財報統計的公開資料顯示,2016年上半年,上市房企資產負債率排行TOP100企業的平均資產負債率為77.6%,超半數企業在這一平均值之上,恆大自然也曾是其中之一。

 

因此,恆大主動釋放了下一階段「降槓桿」這一重要信號。根據其財報顯示,2016年末,其總資產達1.35萬億,負債總額亦達1.16萬億,總負債率為85.7%,遠高於77.6%的房企平均值;但經過2017年上半年的調整,其負債率已經下降至75.5%,恆大甚至預測,到2019年末下降到55%左右——未來三年每年土地儲備5%-10%的負增長,就是保證恆大這一目標實現的重要措施,相當於恆大每年要減少1000到2000萬平米土地儲備。

可以說,恆大的高土地儲備率,強勢的品牌與優秀服務水平幫助恆大實現了營業額的爆發增長,而嚴格的成本控制法又繼續推動其利潤持續高增長,但恆大下一階段的重點在於降低自身的金融風險,不再持續放大資金槓桿拿地,降低拿地金額占銷售金額比重。

 

拓文創,但不走「老路」

 

既然持續降低土地儲備,恆大該如何「花樣」提升每一平米土地的價值就成為新的關注點。

 

文創應該是個會賺錢的好領域,否則也不會吸引各家房企前赴後繼地將精力投入於此。只不過目前國內的文創產業是個公認「大坑」,折戟沉沙於其中的巨頭不在少數,而恆大的文化旅遊項目拳頭產品「恆大童世界」剛剛發布,雄心勃勃。

 

如果看投資與項目規劃,「恆大童世界」絕不是大巨頭玩玩兒而已的小項目——全球唯一的「全室內、全天候、全季節」大型主題樂園,33個大型遊樂項目約是迪士尼的1.5倍;中國布局15個恆大童世界項目,未來2-5年陸續竣工開業;每個童世界輻射半徑500公里、8000萬人口,年遊客量預測將達1500萬至2000萬人次,拉動旅遊消費超200億。有業內人士測算,單從規模體量,恆大要建成這15個「童世界」,總投資在6000億左右已算是保守。

 

有預測指出到2020年,中國主題樂園零售額預計達到120億美元,定位剛性需求,市場巨大;而國內目前面向兒童與青少年的旅遊產品品質普遍不高,缺乏特色,與迪士尼樂園相匹敵的頂級主題樂園更是稀缺。

但這筆6000億巨額投資之所以能讓恆大下定決心,肯定不只因為光眼紅只進入內地一年多就接待了1100萬人次,接近收支平衡的迪士尼樂園,更多是因為在恆大的銷售佔比中,高端及旅遊度假產品本身就擁有15%的不低份額;而另一方面,消費者對於休閑娛樂以及周邊短途旅遊的需求也在不斷提升,坐落於重點城市周邊,主打「短平快」的主題樂園將成為家庭旅遊的下一個熱點。

 

按照恆大的雄心,「童世界」與國家產業政策高度契合,不僅拉動旅遊消費增長,也成為戰略轉型后,期待中自身銷售額與利潤新一個增長點。

 

如果說「降槓桿」是每個房企為求自保都必須走上的道路,「拓文創」則依舊是一片尚未被探索的領域,6000億的投資對恆大不過是開始,此後還需持續不斷投入到補充國內遊樂場所欠缺的內容軟實力,即那些「可以幫助遊客沉浸在樂園中,大大提高樂園吸引力以及增值能力的諸多令人熟悉的故事和角色。」

 

目前,營業額與利潤齊漲的恆大正在逐漸降低自己的土地儲備,在國內完成地產、金融、健康、文化旅遊四大產業布局由「房地產業」向「房地產+服務業」的轉型——就像一個長起個的男孩,開始修鍊肌肉。這不會是一個完全水到渠成的故事,而接下來,就等著看看恆大的野心與決心到底有多大。