原標題:“賺過大錢”的地產大佬潘石屹,與我們聊了聊他共享辦公的“小生意”

地產大佬潘石屹,與我們聊了聊他共享辦公的「小生意」

潘石屹

“涮”王健林,“懟”毛大慶,SOHO中國董事長潘石屹出場依然自帶笑感,口吐蓮花,只不過這一次他只談”共享辦公“,卻封鎖了他對於房地產話題的興趣。

“為什麼你談網際網路比較多,談房地產卻越來越少?”面對全天候科技作者的提問,潘石屹卻講起了段子:

幾年前,萬達的王總(王健林)和阿里的馬總(馬雲)一樣風光,兩人打了一個“線上線下商業誰贏”的豪賭,賭金一億元。

王總很勤奮建了二百多個商場,幾年後馬總仍然風光,更風光了,王總的處境卻大不如前了。

語畢還不忘打趣“補刀”:“我不應該說這個,簡直是給王總雪上加霜。”

但潘石屹和王健林一樣,也是個經歷過房地產“黃金時代”的開發商。

過去十幾年,他與妻子張欣創立的SOHO中國在北京、上海兩地開發了500萬平方米的地標型甲級寫字樓,並成功完成從銷售向租賃轉型,潘石屹也因此成為地產界的IP級人物。

地產大佬潘石屹,與我們聊了聊他共享辦公的「小生意」

潘石屹與張欣(圖片來源:視覺中國)

2015年開始,這位房地產大佬擁抱網際網路的意圖愈發明顯。

為了轉型,他一夜之間撤掉了300多人的銷售團隊,開始頻繁拜訪網際網路公司,並於建立了辦公與個性化租賃的共享辦公品牌SOHO 3Q。經過了近兩年的耕耘,目前,3Q在京、滬兩地擁有19個中心、1.7萬個座位。

而現在,潘石屹判斷,SOHO 3Q已經形成了自己的商業模式,可以大規模複製了。過去一個多星期,潘石屹先後出現在杭州、南京、深圳、廣州,自稱“不拿地、不收購、也不蓋房”,目的就是為了推廣這個他試驗了兩年多的轉型成果。

在採訪中,潘石屹對全天候科技表示,無論管理技術、共享理念還是服務對象,這都是一個十足的網際網路產品。

當網際網路共享經濟走在規模與效益的十字路口,這個“賺過大錢”的老潘眼中“幾百萬”的“小生意”、區別於房地產的獨特故事,會得到市場的垂青嗎?

“共享辦公不會像共享單車一樣爭得你死我活”

“你定義3Q是一個房地產的產品,還是網際網路的產品?”這是一個潘石屹決定要慎重對待的問題。

潘石屹對全天候科技表示,從管理技術到共享理念,3Q都是一個網際網路產品,另外它服務的對象也是與網際網路緊密聯繫的企業。

據悉,到2016年底,SOHO 3Q平均出租率為85%,租戶群涉及網際網路和高科技公司,比如美團、Airbnb、新浪、小紅書、首汽集團等。3Q望京項目的租戶中,90%以上是網際網路企業,這些企業成了潘石屹定期走訪與學習的對象。

潘石屹認為,3Q的核心理念是網際網路提倡的共享經濟,把每平方米的空間充分利用起來,用靈活的辦公方式盤活城市裡的存量資產。

“現在趕時髦的共享經濟特別多,共享雨傘、共享充電寶,今天還看到個共享衛生紙,這都是噱頭,對社會基本沒有影響。但是共享辦公確實是很有意義的。”他說。

但是,3Q又是一個基於房地產的網際網路產品。它的房地產屬性在於“無法移動”,產品設計、施工、管理、成本的採購都是傳統房地產的概念。

正如潘石屹在另一場活動中談到的,“和網約車一樣,共享辦公也會燒錢,進入門檻低,尤其是現在空置面積比例高的,會有競爭比較激烈的壓價過程,可是3Q除了有網際網路的性質,還有房地產性質,它是不動產,所以不會像共享單車這樣爭得你死我活”。

地產大佬潘石屹,與我們聊了聊他共享辦公的「小生意」

潘石屹在深圳考察項目(圖片來源:潘石屹微博)

據SOHO 3Q的COO方力維介紹,3Q目前在京滬擁有19個中心、1.7萬個座位,是兩地最大的共享辦公運營商。

3Q的擴張採用租賃合作模式,用招標方式拓展。

8月16日,SOHO 3Q面向中國企業發出了招標文件,鎖定了杭州、南京、深圳、廣州幾個城市。

潘石屹說,兩個月內要把項目確定下來,再用一個半月時間設計,兩個半月建設,差不多年後可以落地。

正當潘石屹開始SOHO 3Q的中國化布局時,另一位曾經的地產商、前萬科高管毛大慶創立的優客工場(UrWork)8月7日宣布完成12億人民幣的Pre-C輪融資,估值達90億元,成為中國共享辦公領域首個達到獨角獸級別的企業。

潘石屹對全天候科技表示,未來一兩個月內,SOHO 3Q也會對外公布融資計劃。

作為共享辦公的同行,潘石屹並未像毛大慶一樣通過不斷的融資,在資本市場獲得不斷攀升的估值,一個原因在於SOHO中國現在“不差錢”。

2017年6月,SOHO中國剛剛以接近36億元的價格出售了虹口SOHO,7月又宣布要賣北京光華路SOHO2以及上海凌空SOHO。據統計,SOHO中國宣布轉型“告別散售”以來,已經連續出售多個項目,並通過出售旗下業務套現236億元。

潘石屹稱,SOHO中國目前的資金情況,沒必要和其他創業者一樣去跟投資機構談來談去,依靠出讓股權融資幾千萬、一兩個億,未來融資“也不是說為了融多少錢,而是要把3Q的市場價值體現出來”。但資本化操作是一個未來值得探討的方向。

“3Q‘孵化’的第一個項目就是毛大慶的UrWork”

8月16日,在SOHO 3Q城市拓展招標會上,有記者告訴潘石屹,“毛大慶說你們走偏了”。

潘石屹回應稱:“走偏了的人,總看著別人走偏。”

在共享辦公領域,與SOHO 3Q業務模式類似的有WeWork與毛大慶的UrWork。

如今WeWork估值約170億美元,已經正式進軍中國。而截至2017年6月,優客工場已在全球25座城市布局了88個共享辦公空間,擁有近3萬張座位。 目前,3Q目前在京滬擁有19個中心、1.7萬個座位。

作為同樣“做過(房地產)大生意的人”,潘石屹認為,共享辦公處在嬰兒期,拿著幾萬個座位比規模很可笑,要做到20-50萬張座位的規模才有意義,單個項目的面積也要達到4000平方米以上,才能夠賺錢。

與毛大慶一樣,潘石屹也多次強調“SOHO 3Q不是孵化器”。他說,如果說“孵化”,SOHO 3Q孵化出來的第一個10億美金的項目就是毛大慶的UrWork。

2015年初,毛大慶從萬科離職,潘石屹在望京SOHO的21層為其提供了辦公室,據其稱,“連租金都沒有收”。不久后,毛大慶便創立了UrWork。

不過3Q做的是共享辦公社區,並不是真正意義上的“孵化”。

潘石屹表示,孵化器都是高科技的初創企業,而3Q作為一個共享辦公空間,是公司類型越多越好,越複雜越好,這樣才能形成一個很好的生態。這些公司之間可以互相服務,有需要投資的、有做投資的、有中間方、還有彼此的客戶,都在一起,整體價值才能出來。

“商業就是要有食物鏈,才能成功。凡是單一孵化器、高科技、服務類,都不會成功。”潘石屹說。

潘石屹同時指出,未來不會去投資創業公司。他說,“一是網際網路公司具體怎麼好,隔行如隔山,我們不懂;二是做過房地產的人,金額都很大,幾百萬、幾千萬去投這些東西,尺度把握不準。所以還是發揮我們房地產的經驗和優勢,把社區做好。”

“從賺大錢到賺小錢,我沒有失落”

在過去十年房地產的紅利下,SOHO中國確實“做過大生意”。

2013年,SOHO中國營收總額146.1億元,凈利潤73.9億元。“由售轉租”四年後,公司的盈利將主要來源於租金收入。

根據SOHO中國2016年財報,公司2016年租金收入約為人民幣15.11億元,營業額和凈利潤為15.77億和9.10億元。

如今,潘石屹“算賬”的數額從幾億變成了幾百萬。他表示,從賺大錢到賺小錢,並沒有很失落,只是尺度有的時候算不過來。

潘石屹說,如果過去20多年我們建房子,把北京和上海的城市面貌、天際線都改變了,未來5-10年在已有建好房子的基礎上,創造出來更適合人們辦公的環境,能夠有了50萬個座位建起來,也是一個挺偉大的事。

如今,SOHO中國早已不再建房。潘石屹認為:

房地產的重資產模式在中國的環境下難以為繼。無論是萬達酒店、萬達廣場,還是住宅、辦公樓的租金回報率,都比中國各家商業銀行的貸款利息還低,所以當市場上這類產品多的時候,就不要去建了,“資產一定要有個合理的配比,要跟經濟環境、經濟增長速度、銀行利率掛得起來”。

一位房地產O2O人士對全天候科技表示:

潘老闆想做到20-50萬個工位,租金大概在24-60億的規模,按照85%的出租率,也就是20-50億,“確實比SOHO的生意小不少,但是輕資產,利潤率不一定低,說白了到時候SOHO就成了一個物業服務公司,輸出品牌技術和管理社交,還可以延伸其他服務。

借著網際網路的概念和故事,說不定會有不錯的估值和發展。當然,前提是要能實現他所說的規模和出租率。”

潘石屹透露,剛開始網際網路轉型時,SOHO 3Q一個座位的成本加起來接近3萬元,過去一段時間一直在優化產品,加上二線城市的租金不高,希望成本得以下降。

“只有(成本)控制在1.5萬以內,才能有合理的利潤。”潘石屹說,這比當年3Q在望京SOHO開始做時已經下降了差不多一半。

【鈦媒體作者:全天候科技,公眾號:全天候科技(iawtmt)】