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樓市「史上」最嚴限售政策出台,房價真能降嗎?

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國慶之前的這個周末,樓市調控炸響「驚雷」——「史上最嚴」限售政策密集出台。 

9月23日,重慶、南昌同一天發布限售政策,獲得房產證后2年限售;西安發布新房調價需要申報的政策;石家莊更猛!直接限售5年,而之前保定新房限售期長達10年。很多省會城市沒來得及跟進,不排除更多二線熱點城市加大限售政策。  

從7個城市新出調控政策的條款來看,大多針對新購房再上市作出限售,時間為2年至5年不等。通過延長新購房的限售期,嚴厲控制新購房再上市,精準打擊「短炒」。另據了解,長沙市此次是23日凌晨發布新政,有關消息稱,9月22日晚上突擊開盤項目將一律嚴厲查處。 

此前,中國央行已經表態,支持北上廣深房貸利率上浮,房貸利率已經突破5%,而且進入上行通道。 面對新一輪「房貸利率上浮+新購房限售期延長」的雙重巨壓,中國樓市未來會走向何方?

「史上最嚴限售」密集出台 

9月23日,石家莊發布《加強房地產市場調控的補充意見》。 

該意見提出,非本市戶籍居民家庭在申請購買首套住房時,須提供近3年內連續繳納24個月,及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明,限購1套住房;本市戶籍居民家庭自發文之日起,新購住房,五年內不得上市交易。 

據了解,上周五晚到次日凌晨,重慶、南昌、南寧、長沙先後發布樓市限售新政。 

重慶和南昌要求,新購住房取得不動產權證滿兩年後才能上市交易;南寧限售兩年針對二套及以上住房;長沙要求購房滿三年方可交易;西安還發布了商品房價格調控通知。 

貴陽市有關部門在22日發布樓市調控新政策,主要包括以下要點:

1)銷售周期在36個月以上的區要停止供應土地;36-18個月的,要減少供地;18-12個月的,維持正常供地;12-6個月的,要增加供地;6個月以下的,要顯著增加供地,並加快供地節奏; 

2)將第二次住房公積金貸款的首付比例由20%調整為30%;職工家庭累計有過兩次或兩次以上住房貸款記錄的,認定為三套或以上住房貸款,停止辦理住房公積金貸款;

3)即日起購買新建商品住房3年內限制轉讓。自2017年9月23日零時起,凡在我市購買的新建商品住房,3年內不得轉讓。購買時間以簽訂《商品房買賣合同》時間為準。 

「樓市速凍」效應加速擴散 

北上廣樓市在經歷第一季度「瘋狂」,第二季度調整之後,第三季度開始進入「速凍」。 

特別值得注意的是,銀行收緊房貸額度與提高房貸利率,進一步加速北上廣樓市「速凍」。 

各種跡象表明,北上廣樓市「速凍」效應開始顯現,8月愈發明顯。緊要關頭,9月19日,中國央行表態支持房貸利率上浮。這是關於房貸政策的最新動向,意味著房貸利率進入上行通道。 

輿論認為,北上廣「樓市速凍」之後,目前這種效應正在加速向省會城市擴散,意味中國房地產調控政策「嚴厲升級」。 

「沒有想到這麼快,北上廣的速凍效應開始向二線省會城市蔓延,新房限售期延長意味著凍結交易量,主要是為了遏制房價漲幅。至於速凍效果如何?監管部門或許仍在觀察樓市的反應,然後才能制定新的調整政策,目前難以下定論。」9月23日,一位大型公募基金投研人士說。 

今年以來,一系列樓市調控政策出台,一線城市大多無法購買,北上廣樓市8月份交易量猛然「腰斬」。這種情況說明,一方面一線城市的第一步調控目標基本達到預期,已經出現量價齊跌的現象;另一方面,在這種情況下,7、8月份大量購房資金加速轉移至二三線城市。 

統計顯示,8月份二線城市房價漲幅仍然較大,甚至出現暴漲的情況。因此,管理層再度趕在國慶長假之前的周末,加速出台新房限售等調控措施,進一步遏制「金九銀十」的房價漲幅。 

長沙市住建委有關負責人在接受媒體採訪時表示,此次樓市調控政策「加碼」的特點是,全面強化了住宅的「居住屬性」,堅決抑制其「投資屬性」。同時,強力保障剛需購房,精準調控投機行為和市場炒作。 

該人士表示,受益於政策影響,下階段長沙市場低端有住房保障、限價房托底,中端市場切實保障了剛性住房需求,高端市場則可充分滿足改善及其他品質需求。同時,限售期限延長將直接影響市場走勢預判,投機炒房需求尋求空間已十分艱難,市場看漲預期將明顯改觀,房價有望趨於穩定。 

開發商繼續「硬扛」

「七城限售」新政甫一發布,社會各界有關人士紛紛發表點評,引起海內外極大關注。 

顯然,長沙市住建委負責人的上述一番話意味著,「長沙房價有望趨於穩定」! 

據了解,一位基金業投資人士第一時間發表了自己的點評:「不許買不許賣,幹掉流動性,需求側管理!短缺經濟學才是中國經濟的秘密……」 

關鍵問題在於:限售期延長的意義到底在哪裡? 有關人士指出,進入下半年以來,國家在樓市調控思路和邏輯上發生了改變,一改過去為了調控房價而調控,現在重點從「更加民生」的角度,期望解決所有人的住房問題。 

以長沙為例,新購房限售期從2年延長到3年,無疑是調控政策在升級,表明當地政府穩定樓市的決心。另一方面而言,限售期延長能降低房屋的流動性,減少一次交易,就少一次加價機會,客觀上減輕了對「剛需」群體的誤傷。 

除了對於炒房者、投資客的驅趕效應之外,普通購房者更關心的是,限售之後房價會不會有影響呢?或者說,會不會帶來新一輪房價大跌? 

有一種值得思考的觀點認為,新政在一定程度上會影響購房者的心裡預期,直接切斷了短期投機者的後路。另外一方面,限購升級又把一部分人趕出樓市門外,喪失了購房資格,這意味著對於後來者更加有利。 

目前而言,開發商仍在「硬扛」。中國央行貨幣政策從緊還會持續,至少到目前為止還看不到放鬆的可能性。如果持續下去再借不到錢,明年就有問題了,所以資金緊張可能在明年,那麼有可能房地產投資和銷售會出現更快速的下行。扛到什麼時候呢?扛到資金不夠的時候,也就是說開發商就得「降價」了。

更關鍵的是,在未來幾年,不排除政府直接用限價措施繼續調控房價,強制開發商降價。這種可能性究竟多大?業內人士認為,還得繼續觀察後市的走向。

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